铅府办发〔2020〕10 号

铅山县人民政府办公室关于印发铅山县加强住宅小区物业管理的实施意见的通知

各乡（镇）人民政府，青溪服务中心，县直各单位：

《铅山县加强住宅小区物业管理的实施意见》已经县政府第57次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真组织实施。

  铅山县人民政府办公室

2020年 9月 15日

铅山县加强住宅小区物业管理的实施意见

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等法律法规规定，为贯彻落实《上饶市住宅物业管理条例》，强化住宅小区基础配套建设，理顺住宅小区管理物业体制，完善住宅小区监督管理机制，提高物业管理服务水平，达到共谋、共建、共管、共评、共享新格局。结合我县实际，就加强铅山住宅小区物业管理工作制定本实施意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为指导，全面加强物业管理工作，破解物业管理难题，改善城市人居环境，提高群众生活质量，积极推进铅山住宅小区精细优美建设，紧紧围绕“打造‘四个基地’，建设‘四个铅山’，建成山水园林城市”的总体目标，奋力谱写新时代中国特色社会主义铅山新篇章。

二、总体目标

按照“业主自治、专业服务、政府监管、行业自律”的原则，本着以人民为中心，以问题为导向，充分发挥乡镇（中心）政府、社区及相关职能部门的在物业管理中作用。加强住宅小区基础配套设施规划、建设、验收、移交与管理工作。规范和改进物业公司的服务行为，提升物业公司服务水平。引导业主主动参与物业管理，倡导居民积极融入住宅小区管理，达到“小区是我家，管理靠大家”氛围。通过对现有物业管理模式的改革创新，进一步明确相关职能部门、乡镇（中心）社区的职责，有效发挥基层组织和业主自我管理的作用，切实解决群众关心的物业管理问题，全面提升物业管理水平，构建“整结、舒适、安全、美丽”的小区。

三、相关单位职责

（一）县加强住宅物业管理工作领导小组成员单位职责

为进一步加强对住宅物业管理工作的领导，经研究决定，成立铅山县加强住宅物业管理工作领导小组（具体名单见附件），各单位要将加强住宅物业管理工作作为2020年的一项重要任务，列入工作计划，认真谋划，精心组织，确保工作取得实效。各成员单位职责具体如下：

县住建局：县住建局是全县物业管理的主管部门，负责对全县物业管理业务进行指导和监管。负责对物业管理区域住宅内业主专有部分违法搭建建（构）筑物、拆除房屋承重结构等行为的处理。负责物业管理区域内房屋租赁管理。协助乡镇（中心）人民政府落实小区业主委员会筹建工作；协调有关部门涉及物业管理工作等事宜。负责新建住宅小区住房及综合配套设施验收、监督、管理工作；负责工程质量保证金管理，处理由于工程质量问题引发的投诉和纠纷；研究制定全县物业管理的发展规划、行业管理制度和行业服务标准；负责物业服务企业在我县开展物业服务业务的备案工作；负责本县物业专项维修资金的归集、使用和管理；负责逐步建立县物业服务企业履约保证金制度；负责物业服务企业从业人员的资格管理和全县物业服务企业信用档案的建立和管理；负责会同有关部门对物业服务企业经营活动进行监督检查，依法查处物业管理活动中的违法违规行为；负责全县物业管理招投标活动的监督管理工作。

县城管局：负责物业管理区域的共有部分绿化、市容管理等方面的验收、监督、管理工作；负责物业管理区域内违法（含改变用途）建设的界定和处置；负责对未经规划行政主管部门批准，擅自改变住宅外立面、在非承重墙上开门开窗等行为的处理；依法拆除物业管理区域内未经批准建设的不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或设施；负责对物业管理区域内违法堆放、倾倒固体废物等行为的处理；负责住宅小区内侵占、毁坏绿地及绿化设施行为的处理；对违反《城市市容和环境卫生管理条例》等规定行为的处理。

县自然资源局：负责对列入住宅小区建设项目规划条件和设计方案的基础设施、配套公用服务设施的规划审查，查处住宅小区建设项目竣工规划核实前违反规划要求的违法行为。

县市管局：依法办理物业服务企业的登记注册；加强对物业服务企业合同的监督管理；查处在物业管理区域内餐饮经营油烟排放不达标的违法行为；加强对物业管理区域内共用部位发布广告内容的监督管理。负责电梯安全监管工作，参与协调事故的调查、处理工作，督促电梯使用单位制定和完善特种设备事故处理应急救援预案，并开展应急演练。

县教体局：负责住宅小区教育配套设施（含配套幼儿园和教育网点）接收、管理工作。

县发改委：负责研究启动社会征信系统建设，逐步将物业管理纳入现代服务业体系，对经法院判决确认属物业企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业费的行为纳入社会征信系统；会同县住建部门负责住宅小区前期物业服务和保障房物业服务收费政府指导价标准的制定、调整及监督管理工作。

县公安局：负责监督指导物业管理区域内的治安防范工作，协调处理治安方面的问题和纠纷，负责物业管理区域内养犬管理工作；加强业主委员会印章刻制的管理，加强对印章非法使用行为的打击；负责或配合相关职能部门对违法违规存放或经营易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品行为的查处。

县民政局：负责依规落实社区居家养老和社区管理服务工作，以及社区活动管理工作。

县司法局：负责加强对物业管理矛盾纠纷的行政调解和人民调解的指导。

县财政局：负责住宅小区物业管理基础建设及示范小区建设资金保障，并会同县住建局制定相应的资金管理办法；负责物业专项维修资金、质量保证金的监督工作。

县生态环境局：负责对物业管理区域内经营的三产娱乐服务行业的油烟、污水排放、噪声污染等环境问题的监测、鉴定工作。

县文广新旅局：指导开展社区文化活动，加强住宅小区周边网吧、歌舞厅的监督管理工作。

县卫健委：负责物业管理区域内传染病防治，生活饮用水的监督管理工作；负责物业管理区域内健康教育工作。

县委组织部、县人社局：按照各自管理权限，负责将公职人员服从物业管理行为纳入干部、职工考核内容。

县广播电视台：负责全县物业管理工作的曝光、宣传、报道工作。

县交管大队：负责监督指导物业管理区域内的道路停车管理，可参照《中华人民共和国道路交通安全法》及相关法律法规，依法受理或查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为；负责指导规划小区内停车位、道路标线，指导设置规范停车标志，负责报废机动车辆、僵尸车、电动车、非机动车清理工作。

县消防救援大队：负责依法监督指导物业服务企业或产权人履行消防安全法律法规职责；及时查处占用或堵塞消防通道，破坏公共消防设施等消防违法行为；指导住宅小区充电桩建设，查处高空飞线充电行为;督促整改火灾隐患，开展消防安全培训及演练和消防安全常识进社区活动。

县工业和信息化局：负责对住宅小区光纤、电线到户建设和改造的指导和监管。

县供电公司、电信公司、移动公司、联通公司、自来水公司、县网络公司、县深燃公司等杆管线单位：负责交付使用前验收把关工作，做到一户一表，向终端用户收费负责按照有关规定对住宅小区供水、供电、供气、通信、有线电视等设施进行日常维护、管理和升级改造。

（二）属地管理职责

乡镇（中心）：负责推进“党建+幸福小区”建设；依法组织指导监督居民委员会（或社区）对辖区内各小区业主大会的成立、业主委员会选举及业主委员会开展工作；指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解物业管理纠纷。负责无物业管理小区的日常管理工作，做好小区文明创建和安全生产工作；配合老旧小区改造工作，完善老旧小区安全隐患排查整治工作机制，妥善解决老旧小区环境建设等有关问题。

居民委员会（或社区）：村居民委员会（或社区）协助乡镇（中心）组建业主大会筹备组，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会，负责指导、监督业主委员会开展工作，督促业主委员会履行职责，协调处理业主有关矛盾和纠纷；指定专人作为小区物业管理工作协调员，并在小区内公布，协助处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷；与乡镇（中心）建立物业管理联动机制，接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；发现本区域内有违法建设等违反物业管理有关法律、法规的行为，应当立即制止，并及时向乡镇（中心）和有关部门报告。联系、收集、接收党员、干部及公职人员进小区工作；负责提供党员、干部及公职人员考核考查反馈工作；负责了解专项维修资金和质量保证金的基本情况；负责接收、管理小区各类配套用房；负责对业主委员会和物业企业共同提出的动用专项维修资金和质保金初审工作。

（三）业主委员会职责

召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；了解专项维修资金和质保金基本情况，负责与物业服务企业协商提出动用专项维修资金和质保金的使用方案；负责监督物业企业资金使用，协调业主和物业服务企业间的矛盾纠纷，协助物业服务企业催缴欠交的物业服务费；监督管理规约的实施；劝阻业主或者物业使用人违规违法装饰装修房屋；完善监督机制，设立监督小组，对日常工作和经费使用情况进行监督；可以根据实际工作需要，邀请一名所属社区的居委会干部在业主委员会中任职，对业主委员会的日常工作进行指导和监督；接收党员、干部及公职人员进小区工作；负责提供党员、干部及公职人员考核考查初步反馈意见；业主大会赋予的其他职责。 

四、加强管理

（一）提高物业管理工作认识，建立健全物业管理工作机制

1.提高物业管理工作认识。物业管理工作事关社会稳定、群众安居乐业，意义十分重大。住宅小区物业管理工作牵涉到每一名业主的切身利益，乡镇（中心）（含村居民委员会或社区）、有关部门要齐抓共管，把物业管理工作纳入民生保障、城市管理的重要内容；物业企业要切实增强物业服务意识，提高物业服务水平；基层社区要实行网格化管理，加强矛盾纠纷调查处理的力度；要注重发挥调解和仲裁联动机制的作用，化解物业管理纠纷；业主要提高素质，树立物业服务的消费理念；通过全社会的共同努力、形成合力，推动物业管理工作的顺利开展。

2.建立健全物业管理工作机制。建立相关部门、乡镇（中心）、社区（含村）三级物业管理体系，形成职责明晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局。推进综合管理进社区，重点加强小区毁绿、破墙开门、损坏房屋承重结构、乱搭乱建、乱停车等常见问题的综合执法处置。

（二）加强前期物业管理和业主委员会建设

1.加强前期物业管理

建设单位应当在取得房屋预售许可证前通过招投标的方式，选聘物业服务企业实施前期物业管理，并与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业管理的内容予以约定；建设单位在出售新建房屋前，制定临时管理规约，前期物业合同和临时管理规约由建设单位在售房时向买受人明示并约买受人书面确认，并向住建部门、乡镇（中心）人民政府备案。新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；（未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。）

2.加强业主委员会建设

（1）加大监督指导力度。乡镇（中心）、社区要加强对业委会工作的监督指导，负责抓好辖区内住宅小区业主大会及业委会的筹建、换届工作；负责业委会的备案登记工作；负责业主大会议事规则与管理规约的备案工作。

（2）加强制度建设。业委会要依法依规制定管理规约、岗位责任制和议事规则等制度，做到制度管人管事。

（3）业委会成员代为行使小区全体业主的权利，要切实履行好职责，服务于小区全体业主。业委会工作经费可从小区的经营性用房和小区广告收入中支出。

（4）业委会成立后，以业委会为主体、乡镇（中心）村居民委员会（或社区）参与，通过招投标等公开方式选聘物业服务企业并报县住建局备案。

（三）加强乡镇（中心）、社区物业管理工作

1.乡镇（中心）、社区要配合县住建局，参与对注册地址在辖区内的物业服务企业及外地备案企业的年度监督检查；负责对辖区内物业管理优秀（示范）项目评选的初审工作；负责检查、监督辖区内物业服务企业的日常服务；负责物业维修资金申请使用的监督工作；负责指导、协调物业服务合同终止时的物业管理移交工作。

2.乡镇（中心）、社区要配合县住建局搞好新建开发项目的物业承接查验工作。非经营性物业管理用房（含社区用房）不得租赁、转让和抵押。

3.建立物业管理投诉受理制度，负责对业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷进行协调处理。建立“条块结合、以块为主，重心前移、属地管理”的物业管理纠纷人民调解机制。健全县、乡镇（中心）、社区三级物业纠纷调解组织网络，做到一般物业纠纷不出社区，较大纠纷不出乡镇（中心）。

4.乡镇（中心）要把住宅小区物业管理纳入社会管理的工作范畴。要明确一名领导分管物业管理工作。实施社区干部兼任业委会成员的工作机制。加强住宅小区党小组和居民小组建设。

（四）加强对物业服务企业和开发企业监管

1.进一步明确物业服务企业职责。物业服务企业应当以服务业主为宗旨，提高服务质量和水平；按照合同约定，提供保安、保洁、保绿和公共设施设备维保服务；定期向业主公布物业服务收费情况，接受业委会和业主的监督；协助有关部门开展社区服务，协助调解业主间的物业纠纷。对法律法规规定的物业管理区域内的禁止行为，物业服务企业对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未及时报告有关行政管理部门的，记入物业服务企业诚信档案，县有关部门应按相关规定予以处理。

2.加强对物业服务企业监管。县住建局在新申报物业服务企业的备案审查中，要把从事技术操作和安保管理岗位的从业人员的持证上岗比例提高到100%，严把审批关，完善准入退出机制，积极引进外地优秀的物业企业进驻我县，促进我县物业服务企业水平的整体提升。建立物业服务企业诚信档案，对物业服务企业、物业服务项目负责人实行动态管理。诚信信息与物业服务招投标、物业服务项目承接和物业服务企业清退相挂钩。加大对乡镇（中心）和社区干部、业委会成员、物业服务人员和开发企业管理人员的物业管理知识和物业服务技能的培训力度。强化市场准入机制，凡新建物业小区物业管理一律实行招投标制度，实现优胜劣汰。县住建局每年对物业服务企业进行规范服务、标准达标考核评定，对考核不合格的，依据相关的规定，依法降低企业信誉等级。

3.进一步明确开发企业职责。开发企业应严格落实新建项目的竣工验收制度和物业承接查验要求，确保房屋质量标准，确保物业用房配置、装修到位，确保质量保修金缴交到位，确保公共配套设施设备安装到位并及时移交，认真做好前期物业管理工作。对于前期入住率低的小区，开发企业对物业服务要实行补贴机制，前期物业服务期满后，需重新选聘物业服务企业的，开发企业、前期物业服务企业要在县住建局、乡镇（中心）、社区、业委会监督指导下，做好与后续物业服务企业的资料、档案、实物的移交工作。

4.加强对开发企业监管。因开发企业原因引发小区矛盾纠纷，由开发企业负责调处，造成小区物业服务不到位的，开发企业要及时整改到位。对开发企业不调处、整改、推诿扯皮的，县住建局要依法依规处理，纳入企业不良诚信记录。

（五）创新物业服务费收缴方式

物业服务企业要认真落实物业服务收费规定，健全企业财务账目，定期向业主公示收费和财务情况。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布。 业主不得违反物业服务合同约定拒交物业费。

1.建立个人住房诚信制度，将物业服务缴费信息记入个人诚信档案。业主缴费义务应在物业服务合同中予以约定。对诚信缺失、长期欠交物业服务费的业主名单，将根据《上饶市加快推进社会信用体系建设实施方案》规定，记录到个人（物业使用人）居住信用档案。

2.倡议公职人员、企业主带头缴交物业服务费，为物业服务企业的发展提供帮助，为创造平安和谐社区起到模范带头作用。

3.对于当事人拒交物业服务费的，物业服务企业可通过调解、仲裁或诉讼等方式解决，当事人拒不执行生效的调解书、仲裁裁决书、判决书的，物业服务企业可依法申请强制执行。

4.组织、劳动人事部门要把主动交纳物业管理费，作为国家机关事业单位人员职务晋升、工资晋级的考核条件。各乡镇（中心）、各单位要负责做好本单位干部职工按时缴纳物业服务费工作。

（六）妥善解决历史遗留问题

1.推动小区二次供水设备及户表、管网改造。对于已建成的二次供水住宅小区，由县城管局牵头，乡镇（中心）和自来水公司等单位配合，实行财政支持一点、业主筹一点、维修资金挤一点、开发商出一点、自来水公司优惠一点的方法，进行一户一表改造。

老旧小区改造后并通过验收移交给自来水供水公司，自来水供水公司按照《物业管理条例》的规定向小区业主收取自来水费，承担住宅小区内的供水管网和设施设备维修养护责任；二次供水设备加压电费由物业向业主代收代缴，尚未改造的小区使用总表缴费的按原供水合同的约定由物业服务企业代缴水费，自来水供水公司可与物业服务企业签订有偿代收代缴协议。

2.明确地下停车位的产权归属。依法对地下停车位、车库（除人防工程以外）进行出售、出租或附赠。

3.加强老旧小区改造。乡镇、社区应组织指导老旧小区成立业委会，通过招投标等公开方式选聘物业服务企业；对无物业服务的老旧小区，帮助业主（业委会）实现自治。乡镇（中心）、社区和业委会要重视老旧小区安全隐患排查整治工作，加强老旧小区的环境建设，加强老旧小区的保安、保洁和房屋维修工作，对无经费来源的小区，采取政府支持、单位共建和业主自筹的办法统筹解决。

五、加强住宅专项维修资金和物业质量保证金归集和管理

（一）住宅专项维修资金

1.维修资金定义:两个以上业主的住宅物业和与其结构相连的非住宅物业都应当建立住宅专项维修资金（以下简称维修资金），用于房屋的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

2.维修资金缴纳：（1）缴纳对象：商品房由购房者缴纳，房地产开发企业，应当向购房者说明，并将该内容约定为购房合同条款，由房地产开发企业代收代缴。物业管理及配套用房由房产开发企业缴纳，经济适用住房、拆迁安置房等由建设单位缴纳。（2）缴纳标准：多层建筑50元/平方米；高层建筑70元/平方米。多层建筑是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层建筑是指地上结构为七层以上（含七层）的建筑。房地产行政主管部门应当根据当地住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整维修资金的交存标准。（3）缴纳时限：建设单位应当在办理房屋建筑工程竣工验收备案时，按照物业总建筑面积一次性将维修资金交存至维修资金专户。未售出物业的专项维修资金由建设单位先交存，待售出时向业主收取，业主凭开发建设单位出具的缴款凭证到维修资金管理中心录入信息。未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

3.维修资金管理：未成立业主大会的，维修资金由县住建局维修资金管理中心对维修资金专户进行统一管理。成立业主大会的，维修资金可由县住建局维修资金管理中心代管或自管。维修资金遵循全额储存、业主所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受财政、审计监督的管理制度。 维修资金管理中心收到维修资金后，将出具由省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据，并按栋建账到户进行管理。维修资金应当在银行专户存储，专款专用。维修资金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。

4.维修资金使用：（1）正常使用范围：物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按下列规定承担：①自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主或使用人承担；②住宅共用部位、共用设备大修、更新、改造的费用，由整幢住宅的业主共同承担；③共用设施大修、更新、改造的费用，由居住小区内全体业主共同承担。④物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新、改造费用由责任人承担。⑤人防地下室维护和管理费用由使用单位、受益单位承担。（2）应急使用范围：发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会报告：①电梯故障危及人身安全，经电梯专业检测机构出具整改通知书的；②二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经专业机构核实并出具意见书认定的；③消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，消防部门出具整改通知书的；④屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；⑤房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；⑥发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），经有资质的房屋质量检测机构出具证明的。（3）使用流程：①紧急情况规定涉及维修费用需要动用维修资金的，业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报物业所在地的村居民委员会（或社区）初核，乡镇（中心）复核同意实施，报县住建部门备案。实施后并经具有相应资质的中介机构审价后，由住建部门审核在维修资金中直接列支；已经成立业主大会的，物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支维修资金，由业主委员会初核同意，报物业所在地的村居民委员会（或社区）复核同意实施，报乡（镇）和县住建部门备案。实施后并经具有相应资质的中介机构审价后，由住建部门审核在维修资金中直接列支；②维修资金应当用于住宅共用部位、共用设备、共用设施，保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。一是单幢屋维修，已设立维修资金并符合资金使用条件的，由物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支维修资金，由业主委员会召开该幢业主代表会并征得三分之二的代表同意后，报物业所在地的村居民委员会（或社区）复核同意实施，报乡镇（中心）和县住建部门备案。实施后并经具有相应资质的第三方中介机构审价后，由住建部门审核在维修资金中列支；单幢业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%的，应当及时续交。二是单幢房屋维修外的共用部位、共用设备、共用设施，已设立维修资金并符合资金使用条件的，由物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支维修资金，由业主委员会召开业主代表大会同意后，报物业所在地的村居民委员会（或社区）初核，报乡镇（中心）复核同意后，县住建部门审核后实施。实施后并经具有相应资质的中介机构审价后，由住建部门审核在维修资金中列支；可在该项维修资金中列支。维修资金余额不足首期交存额的30%时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

（二）新建住宅物业实行质量保修金制度

1.建设单位应当按照《江西省物业管理条例》的规定，在办理项目竣工验收手续时、申请不动产权属初始登记前向物业所在地的维修资金管理中心设立的物业质量保修金专户交存物业质量保修金，交存标准为：多层住宅为20元/平方米，高层住宅为30元/平方米。房地产行政主管部门应当根据当地物业建筑安装工程造价的变化情况，适时调整质量保修金的交存标准，并向社会公布。

2.开发建设单位在房屋交付使用时，应当向业主出示质量保修金全额缴存证明；在办理不动产权属初始登记时，应当提供维修资金管理中心出具的质量保修金全额缴存证明。未缴存质量保修金的项目，不得办理不动产权属初始登记等手续。

3.物业质量保修金保证的保修责任期限为同一开发项目所有房屋交付业主使用满5年，自建设单位竣工验收合格交付业主使用之日起计算，保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。物业质量保修金全部退还后，建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。

4.物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。

物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经当地维修资金管理中心委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，其费用从物业质量保修金中列支。

维修资金管理中心应当在物业质量保修金动用后三日内书面通知建设单位，建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。

建设单位对维修责任承担有异议的，可以依法提起民事诉讼或者依法申请仲裁。

5.物业保修期间，建设单位因破产、解散、被撤销等原因注销的，维修资金管理中心应当将物业质量保修金本息余额提存。

6.符合下列条件的，保修责任期满后物业质量保修金本息余额退还建设单位：

（1）未出现属于保修范围内的物业质量问题；

（2）出现物业质量问题，但建设单位已按照相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务；

（3）出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但建设单位已按照人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。

7.物业保修期间建设单位已经注销的，保修责任期满后其交付的物业质量保修金本息余额依法列入清算财产。

8.物业保修责任期满三十日前，维修资金管理中心应当将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。 

9.维修资金管理中心应当加强对物业质量保修金的交存、使用、管理的监督检查，应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位，公布该物业管理区域物业质量保修金的交存、使用情况，接受业主和建设单位的监督。 

六、强化执法主体责任

实行执法进小区制度，并在小区显著位置公布相关执法单位名单和投诉电话。县加强住宅物业管理工作领导小组办公室负责综合协调，住建、城管、公安、生态环境、发改、自然资源、市场监管、文广新旅、消防救援、人防等执法部门依法履行对小区内违法行为的查处责任，切实解决小区内乱搭乱建、毁绿种菜、散养畜禽、盗窃财物、违规排污、违规装修、夜间燃放烟花爆竹、拆改房屋承重结构、擅自将住宅改变为经营性用房等行为。相关执法单位要及时受理物业服务企业、相关单位、业主、业主委员会、群众的投诉和举报，依法予以查处，认真落实“首问负责制”，建立健全执法长效机制。县政府将加强对涉及物业管理相关职能部门履职情况行政监察，对因失职、渎职造成重大影响，损害广大业主利益的行为要实行责任追究。

七、完善物业管理工作考核

县政府将物业管理工作纳入督办考核，作为精神文明创建、文明单位评选、机关考核、社区组织建设等方面的一项重要指标来布置和考核。县加强住宅物业管理工作领导小组负责对城区物业管理工作进行督查考评，定期对督查结果予以通报。城区乡镇（中心）要明确领导具体负责，社区要有专人负责物业管理工作。要健全乡镇（中心）和社区物业管理网络，根据辖区规模和物业管理任务，配备落实相应的管理人员和工作经费。

本实施意见由县住建局负责解释，自公布之日起实施（试行）。大厦写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他非居住房屋的物业管理可参照执行。

附件：铅山县加强住宅物业管理工作领导小组

附件：

铅山县加强住宅物业管理工作领导小组

组  长：  江  文  县人民政府党组成员、副县长

副组长：  刘渊鸿  县信息中心党组书记、主任

王新红  县住建局党组书记、局长

成  员：  俞  昕  县委组织部副部长

陈咏洁  县委宣传部副部长

杨剑平  县法院副院长

丁芳水  县自然资源局党组书记、局长

江细根  县城管局党组书记、局长

黄建平  县生态环境局党组书记、局长

夏艳华  县公安局党委委员、副局长

杨声忠  县发改委副主任

陈文峰  县财政局党组成员、副局长

江志龙  县住建局党组成员、副局长

张福莲  县教体局党组成员、副局长

雷荣身  县司法局党组成员、副局长

熊卫东  县文广新旅局党组成员、副局长

洪  庆  县人社局党组成员、副局长

韩云辉  县市管局党组成员、副局长

官金华  县民政局副局长

郑双武  县工信局市场物业中心主任

叶细林  县卫健委党组成员、副主任

黄一川  县广播电视台党组成员、副台长

陈维平  县交警大队副教导员

熊少卿  县消防救援大队参谋

李建琦  国网铅山供电分公司副总经理

章建华  中国移动铅山分公司副总经理

张衍建  中国电信铅山分公司副总经理

张招兴  中国联通铅山分公司建维部主任

张晓明  江西广电网络铅山公司副总经理

杨  峻  县银龙水务公司总经理

张再军  铅山深燃天然气有限公司总经理

领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，王新红同志兼任办公室主任，江志龙同志担任办公室副主任。

 铅山县人民政府办公室              2020年 9月15 日印发