铅山县人民政府

关于铅山县城市棚户区（城中村）改造河口镇老城区（惠济河两侧）项目国有土地上

房屋征收决定的公告

因铅山县城市棚户区（城中村）改造河口镇老城区（惠济河两侧）项目建设需要，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）及《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令第214号)的相关规定，经铅山县人民政府第29次常务会研究决定对铅山县城市棚户区（城中村）改造河口镇老城区（惠济河两侧）项目国有土地上房屋及其构筑物、附属物等实施征收，现将征收决定事项公告如下：

一、项目名称：铅山县城市棚户区（城中村）改造河口镇老城区（惠济河两侧）项目。

二、征收范围：铅山县河口镇老城区惠济河两侧国有土地上房屋及其构筑物、附属物等，具体征收范围以规划红线图为准（附件2）。

三、征收部门：铅山县房屋征收补偿办公室。

四、征收实施单位：铅山县房屋征收补偿办公室、河口镇等相关部门共同承担房屋征收补偿的具体工作。

五、征收实施时间：自本征收决定公告之日（即2018年7月1日）起。

六、征收签约期限：签约期限自本征收决定公告之日起30日。期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请铅山县人民政府按照相关法律法规以及征收补偿方案作出补偿决定并予以公告。被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，被征收人拒不搬迁的，由铅山县人民政府依法申请人民法院强制执行。

七、征收补偿安置政策和标准：按照相关法律法规以及《铅山县城市棚户区（城中村）改造河口镇老城区（惠济河两侧）项目国有土地上房屋征收补偿方案》（附件1）执行。

八、本征收决定公告之日起，在征收范围内不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。

九、房屋被征收人如对本征收决定不服，可自本征收决定公告之日起60日内依法申请行政复议，或自本征收决定公告之日起6个月内依法提起行政诉讼。

附件：

1、《铅山县城市棚户区（城中村）改造河口镇老城区（惠济河两侧）项目国有土地上房屋征收补偿方案》

2、河口镇老城区（惠济河两侧）项目规划红线图

                                铅山县人民政府

                               2018年7月1日

（此件主动公开）

附件1：

铅山县城市棚户区（城中村）改造河口镇老城区（惠济河两侧）项目国有土地上

房屋征收补偿方案

为加快我县旧城改造步伐，改善居民居住环境，提升城市品位，促进我县经济社会发展，经研究，决定对河口镇老城区惠济河两侧国有土地上的房屋进行征收。为做好该项目范围内房屋征收补偿工作，维护被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的相关规定及其他法律法规和该项目的实际情况，特制定本征收补偿方案。

第一条 征收范围

铅山县河口镇老城区惠济河两侧国有土地上房屋及其构筑物、附属物等，具体征收范围以规划红线图为准。

第二条 征收主体、征收部门

（一）征收主体：铅山县人民政府

（二）征收部门：铅山县房屋征收补偿办公室

第三条 征收实施时间

自征收决定公告之日起，具体以政府公告时间为准。

第四条 征收与补偿原则

房屋征收与补偿遵循“民主决策、程序正当、补偿公平、结果公开”的基本原则；坚持征收估价“独立、客观、公开、合法”的原则。

    第五条 征收范围内不得实施下列行为

征收范围确定后，在征收范围内不得实施下列行为，违反本规定实施的，不予补偿：

（一）新建、扩建、改建房屋及其附属物；

（二）改变房屋、土地用途；

（三）办理房屋抵押、转让、租赁、分户；

（四）办理工商营业执照、税务登记等业务。

第六条 被征收房屋合法性认定

对征收范围内未经登记的建筑物、构筑物、附属物，其合法性由有关部门按照尊重历史、遵循政策、结合实际的原则进行调查认定。对调查认定为违法建筑或者超过批准期限的临时建筑（具体由规划、国土等相关职能部门认定），原则上不予补偿。

第七条 房地产价格评估机构选定

房地产价格评估机构由房屋征收部门通过法定程序确定评估机构的名单供被征收人协商选定；协商不成的，少数服从多数或通过随机选定的方式确定。

第八条 被征收房屋面积认定及计算方法

被征收房屋的建筑面积原则上以房屋所有权证或其它合法房产凭证记载的面积为准，对于证照不全或面积有争议的，按实测面积计算。房屋建筑面积计算办法由具有资质的测绘机构按照国家《房产测量规范》和《建筑面积计算规范》执行。

阁楼（结构底板为混凝土板）的建筑面积按以下规则计算，所得面积计算为房屋正房面积：

1.楼层檐口平均高度2.20m（含2.20m）以上按建筑面积的100%计算；

2.楼层檐口平均高度1.80m至2.19m按建筑面积的70%计算；

3.楼层檐口平均高度1.30m至1.79m按建筑面积的50%计算；

4.楼层檐口平均高度1.30m以下（不含1.30m）按建筑面积的30%计算。

    第九条 征收补偿方式

本次房屋征收补偿，采用货币补偿和选择产权置换两种方式。不选择产权置换的，则给予货币补偿；选择产权置换的，则采取预先补偿后回购的办法。附属物及其它情况的建筑物、构筑物一律采取货币补偿。

（一）住宅房屋

1.货币补偿

被征收户房屋补偿面积按照以下系数标准计算。被征收户选择按照3500元/㎡（含土地价值）的参考价计算补偿款，可享受本方案的各项奖励；若不同意按照该参考价进行补偿的，可以选择以评估的形式确定补偿价格，但不再享受本方案规定的各项奖励。

（1）主体房屋总层数为一层。房屋补偿面积按照原房屋主体建筑面积1:1.8进行计算，其屋顶上的楼梯间及杂物间等（指按房产测量规范可计算房屋建筑面积的部分）按1:1计算；

（2）主体房屋总层数为二层。房屋补偿面积按照原房屋主体建筑面积1:1.2进行计算，其屋顶上的楼梯间及杂物间等（指按房产测量规范可计算房屋建筑面积的部分）按1:1面积比例进行计算；未建满二层的房屋可以在一层按1:1.8折算后，第二层部分按1:1计算,但最后补偿面积不得超过满二层的按1:1.2折算出的面积；

（3）主体房屋总层数为三层以上(含三层）。房屋补偿面积按照原房屋主体建筑面积1:1进行计算，其屋顶上的楼梯间及杂物间等（指按房产测量规范可计算房屋建筑面积的部分）按1:1面积比例进行计算；未建满三层的房屋可以在二层按1:1.2折算后，第三层部分按1:1计算,但最后补偿面积不得超过满三层的按1:1折算出的面积；

（4）成套商品房按1:1.16进行计算；

（5）国有土地上自建房的地下室和架空层，依照房屋测量规范进行测量认定，参照高度按以下标准予以货币补偿，不计系数、不计奖励：平均高度在2.2米以上按3500元/㎡计算；1.8米至2.19米按2450元/㎡计算；1.3米至1.79米按1750元/㎡计算；1.3米以下按1050元/㎡。商品房和房改房的地下室（须确属征迁户本人财产且无争议）参照执行。

（6）被征收房屋按本《方案》规定计算，可享受补偿面积不足36㎡，且属于被征收人唯一一套住房的，可选择按上述标准计算主体款并享受相应奖励的方法计算补偿款；或选择按36㎡的可享受补偿面积计算主体款，但不得再享受其他奖励。

2.产权置换

被征收户选择产权置换的，采取预先补偿后购买回购房的办法。

（1）预先补偿款：参照本方案货币补偿标准按3500元/㎡的参考价（含土地价值）计算。

（2）回购房置换购买原则

按照先签约先搬迁先选房的原则，根据房屋腾空时间顺序，经验收合格后，凭验收合格证发放选房号，回购房交付时以选房号顺序进行选房（具体置换细则详见选房办法）。

①回购房按照被征收房屋主体建筑面积进行1：1置换（不含系数奖励面积），剩余主体建筑面积及系数奖励面积按3500元/㎡的参考价计算；

②被征收房屋主体建筑面积多于回购房面积的部分按货币补偿方式结算；

③楼层价差：城东新苑（现房）不计楼层价差；城南（期房）楼栋内的楼层实行价差，具体见《铅山县城市棚户区（城中村）改造河口镇老城区铅山一中及惠济河两侧项目安置房选房办法》。以上价格均为住房价格；

④被征收人须选择与被征收主体房屋建筑面积相近的回购房，但所选择的回购房总面积不得超过被征收主体房屋建筑面积20㎡（含20㎡），超过面积部分按所购楼层的价格购买；征收房屋面积多回购20㎡仍未达到最小户型80㎡的，允许回购户型为80㎡的回购房，增加20㎡以内部分以3500元/㎡为基价按对应楼层价计算进行回购，超出20㎡以上部分按市场参考价5200元/㎡计算进行回购。

⑤回购房交付时，若回购房建筑面积与房屋回购协议约定面积不符的，按以下原则结算：a.回购房建筑面积若超出协议约定面积的部分，则按所选楼层的价格购买；b.回购房建筑面积若少于协议约定面积的部分：在协议签订时已超出被征收房屋主体建筑面积购买的，则按购买价返还；未超出被征收房屋主体建筑面积面积购买的，则按被征收房屋货币补偿标准进行补偿。

3.公房住户安置办法

租赁县直管公房或单位自管房的住户（不含已中签保障房户），由政府两年内安排公房安置，另一次性给予住户22000元的周转补助。

4.部分产权的房改房

需办理全产权手续后再签订征收补偿协议。

（二）非住宅房屋

有合法批建手续的营业、办公、生产经营用房，按评估价格予以货币补偿。

• 住改非房屋

1.批建手续齐全，已办理了工商营业执照和税务登记证已连续营业二年以上且目前仍在营业的一楼住改非房屋（将合法主体住宅房屋改为非住宅房屋），按评估价予以货币补偿。对于证照不齐全的住改非房屋，由指挥部秉着尊重事实、尊重历史的原则组织相关部门进行认定。

2.住改非房屋面积按实际经营面积计算，地下室、二层以上（含二层）一律不计住改非面积。

3.一楼住改非的二层以上（含二层）房屋，二层以上（含二层）房屋面积可选择产权置换或货币补偿方式。

（四）余屋的征收与补偿

根据房屋结构，参照正屋重置价格减半补偿,正屋重置价格见下表。

（五）空地的补偿方式

（1）办理了用地手续的空地，以登记面积为准，补偿时剔除房屋占地面积。如选择产权置换，则按照每1㎡的土地面积换1㎡的房屋面积的比例方式进行置换；如选择货币补偿，则按照3500元/㎡进行货币补偿。

（2）院内无证空地按200元/㎡进行补偿。自建房院内无证土地上搭建的附属建筑物按重置价或余屋征收的，其占地面积同样按200元/㎡进行补偿。

（六）构筑物、附属物

1、商品房在顶楼搭建的构筑物，根据结构，参照余屋补偿价的80%进行补偿。自建房的坡屋顶，檐口高度在2.2米以下的，按照投影面积300元/㎡计算。

2、简易房（简易厕所或其他结构简单房屋）：100元/㎡；

    钢棚：160元/㎡；

    压水机：800元/个；

    铁树移栽：100元/株；

    三相电：3000元/户，照明电：1000元/户，自来水：1000元/户；

    电视安装：400元/户，电话安装：100元/户，网络：780元/户；

    围墙：高度在2米以下按140元/m；高度在2米以上按220元/m；

    水泥晒坪：50元/㎡，三合土晒坪：30元/㎡；

    沼气池:800元/个；

空调：挂机移装400元/台，柜机移装500元/台；

    太阳能移装：500元/台；

家用水井补偿标准为3000元/口，家用自建自来水（含泵、储水箱、水管等）2000元/套。

（七）临时安置费、搬迁费、停产停业损失费补偿、购房补贴

1.临时安置费

选择货币补偿及城东新区城东新苑小区回购房的，临时安置期为12个月，被征收房屋主体建筑面积在150㎡以内的按800元/月计算，超过150㎡部分按5元/㎡/月计算；选择城南回购房（期房）的，临时安置期为36个月，被征收房屋主体建筑面积在150㎡以内的临时安置费按800元/月计算，超过150㎡部分按5元/㎡/月计算，超出36个月未交房的，按实际交房时间延时部分翻倍计算。

2.搬迁费

按被征收人的房屋主体建筑面积（不含系数奖励面积）5元/㎡/次予以补偿，最低不少于700元/户/次，补偿2次。

3.非住宅房屋、住改非房屋的停产停业损失费补偿

（1）有合法有效的营业执照，或者其他相关生产经营许可手续（营业执照或其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋）且已办理税务登记，具有税务核定凭证的合法建筑补偿标准；参照房屋被征收之前经营主体上年度月均应纳税所得额，同类同地段房屋市场租金，从业人员最低工资协商解决，协商不成的，由相关专业评估机构评估确定；

（2）未办理营业执照或者其它相关生产经营行政许可手续和税务登记等有关手续但在实际经营的临街营业房，以底层实际经营面积进行计算，按照30-50元/㎡/月进行补偿，营业总面积不足10㎡，按10㎡计算；

（3）批建手续齐全，已办理了工商营业执照和税务登记证已连续营业二年以上且目前仍在营业的一楼住改非房屋，按照30-50元/㎡/月进行补偿，营业总面积不足10㎡，按10㎡计算；

（4）厂房、仓库按每60平方米1人的系数，店铺按每10平方米1人的系数计算从业人员，最低工资每人补偿标准按省政府公布的我县现行最低工资标准执行；

（5）停产停业补偿期以月为单位计算，补偿期为6个月，根据实际情况确需延期的，不得超过6个月；

（6）以上补偿对象为营业房产权所有人，承租人依照租赁合同约定分配停产停业损失，没有约定的，由房屋产权人与承租人协商分配；

（7）临街非住宅房未经营的，不予补偿；

（8）从事的营业活动属违法的，不予补偿。

4.购房补贴

征收户主体住宅房屋选择一次性货币补偿（选择产权置换的不得享受此补贴），在签订征收补偿协议后一年内于本县购买新建商品住房的（直系亲属二代之内购房），可享受700元/㎡的补贴，补助面积以人均60㎡为上限，且不得超过被征收房屋主体住宅建筑面积（不含系数奖励面积），补助金额由棚改资金统一支付。

（八）房屋装修补偿

为能客观公正地对被征收主体房屋面积的装修进行补偿，依据装修市场材料价，并结合实际情况，特制定如下装修补偿参考价。

不选择按照参考价计算装修补偿的，按搬迁时点同期市场价进行评估补偿，残值低于30%按照30%补偿。

• 征收安置（购买回购房）

（一）座落地点

1.期房：河口镇城南；

2.现房：城东新区城东新苑小区。

（二）土地性质：国有出让

（三）结构与户型（具体户型见户型图）

1.期房:房屋结构为框架，户型设计为80㎡／套、90㎡／套、100㎡／套、110㎡／套、120㎡／套和140㎡／套四种，建筑面积以房屋验收时实际测绘面积为准；

2.现房:房屋结构为框架，层数11层，户型设计为75㎡／套、95㎡／套、110㎡／套和135㎡／套四种，建筑面积以房屋验收时实际测绘面积为准。

（四）建设单位：

1.期房：江西黄岗山投资股份有限公司；

2.现房：铅山县房地产开发公司。

（五）建设周期

1.期房：36个月；

2.现房：已建成投入使用。

（六）回购房交付标准：装修标准按设计图纸要求进行。室内装修部分：楼地面为水泥砂浆抹平；室内墙面和天棚均为普通水泥砂浆；水、电立户到位；铝合金窗；住宅房每套安装一扇防盗门。

（七）回购房付款要求：需置换回购房的被征收户，必须在签订回购房置换协议时支付购房款总额的30%，剩余70%在回购房交付使用时支付，逾期未足额支付的，则取消回购房购买资格，由收款方将已支付的30%购房款不计息等额退还给被征收户。

（八）回购房选房顺序号确定规则:以日为单位，优先以腾空先后为顺序；同一日腾空的，按签约先后为顺序；同一日腾空和签约的，抽签决定。

第十一条  奖励措施

（一）货币补偿奖

1.被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋主体建筑面积（奖励面积不含系数）补偿价的18%给予奖励；

2.被征收人选择产权置换，原房屋主体建筑面积多于回购房面积的部分（奖励面积不含系数），按其补偿价的18%给予奖励。

（二）搬迁速度奖

自征收决定公告之日起30天内主动签约并腾空的，按照被征收房屋主体建筑面积（奖励面积不含系数）奖励500元/㎡，最低不低于5万元（房屋主体建筑面积低于20㎡不得享受此奖），超过期限未签约并搬迁完毕的，不给予奖励。征收决定公告之前在规定时间内主动签约并搬迁完毕的，同样享受该奖励。一楼为营业房或住改非的，一楼主体面积享受此奖励。

第十二条 房屋拆除

被征收人签订征收补偿协议后，不得擅自拆除房屋，不得破坏门、窗、防盗窗等结构和外观，否则将扣除相应装修款项。对造成重大损失或恶劣影响的，县房屋征收与补偿办公室保留移送司法机关依法处理的权利。必须由县房屋征收与补偿办公室统一组织有资质的房屋拆除单位进行拆除。承担房屋拆除工程的企业应当具有施工企业资质等级，并对施工安全负责。

第十三条 产权证注销

房屋被依法征收的，土地使用权同时收回，注销房屋所有权证和土地使用权证。

第十四条 征收补偿纠纷处理

（一）在征收工作实施过程中，征收部门和被征收人在《方案》确定的签约期限内，经多次协商达不成协议的，由县政府按照本《方案》作出征收补偿决定。被征收人对征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。被征收人在法定的期限内，不申请行政复议或不提起行政诉讼，在征收补偿决定期限内又不搬迁交房的，由征收部门按照协议约定依法搬迁。

（二）被征收人已签订征收补偿协议，但在约定的搬迁交房期限内拒不搬迁交房的，由征收部门按照协议约定依法搬迁。

 第十五条 司法强制

 在征收工作实施过程中，征收部门和被征收人在《方案》确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府按照《方案》作出补偿决定，并在房屋征收范围内或县人民政府网站予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁交房的，由县人民政府依法申请县人民法院强制执行。

 被征收人在征收补偿协议约定的时间内不腾空交房的，属被征收人违约，不予奖励。

 第十六条 法律责任

 （一）县房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担补偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，按照相关法律、法规处理。

第十七条 补充事项

（一）房改房事项

1.房改房面积原则上以房产证证载面积为准，公摊面积已计入房产证的原则上不另行丈量，以计入公摊面积进行计算；公摊面积未计入房产证的，以同一单元实测公摊面积进行平均分割。公摊面积可纳入主体建筑面积补偿，但要扣除均摊面积相应成本费用（结算价137元/平方米）。

2.经工作组核定后，对历史形成的在无证土地上搭建且无争议的房屋（房屋最低处高于2.2米），根据结构类型按照重置价格进行征收补偿（本条所指历史形成认定时间为2016年9月26日之前）。

3.部分产权房应先按照国家产权过渡政策办理全产权，应缴费用由产权人自行交到财政指定帐号。

（二）无手续搭建的房屋认定补偿事项

一是在合法主体建筑之外所建的无手续房屋视同余屋；二是历史形成的无手续的唯一住房，经现场调查和测绘丈量后综合认定；三是依照城东拆违控违确定的时间节点， 2016年9月26日后搭建的视为突击搭建，不予补偿（具体由规划、国土等相关职能部门认定）。

（三）营业房认定事项

须满足以下两项条件之一：（1）房产证或土地证上用途有明确记载为营业用房；（2）有按营业房标准已缴土地出让金依据（由国土部门认定）。

（四）小面积棚改户安置房事项

征迁主体建筑面积20平米以内或补偿款总额在40万元以内的，在县城内无其它住房的困难棚改对象可提请指挥部研究解决安置房。

 第十八条 其他事宜

（一）本方案未尽事宜由铅山县城市棚户区（城中村）改造河口镇老城区指挥部研究决定。

（二）重置价格：按照相关法律、法规及铅山县价格认证中心《价格认定结论书》（铅价认定〔2016〕21号）设定。

（三）本方案由铅山县城市棚户区（城中村）改造河口镇老城区指挥部负责解释。

附件2：

河口镇老城区（惠济河两侧）项目规划红线图

2018070217333173098260.docx